Geschäftsübernahme: Mietvertrag, Ablöse, Inventar und Mitarbeiter — was Sie wirklich übernehmen

Eine Geschäftsübernahme ist der Kauf eines bestehenden Geschäfts samt Standort, Kundenstamm, Inventar und Personal — gegen Kaufpreis, in Österreich häufig zusätzlich gegen eine Ablöse. Der Unterschied zur Neugründung liegt darin, dass Sie am ersten Tag Umsatz haben. Und darin, dass Sie auch übernehmen, was der Vorgänger nicht geregelt hat.

Wer ein Geschäft übernimmt, kauft selten eine Gesellschaft. Er übernimmt ein Lokal, einen Laden, eine Werkstatt, eine Praxis oder einen kleinen Betrieb mit Mietvertrag, Einrichtung und Mitarbeitern.

Genau diese drei Dinge entscheiden über das Gelingen: der Mietvertrag, die Ablöse und das Personal. Sie werden in der Praxis am häufigsten zu spät geklärt.

Der Bedarf an Übernehmern ist groß. Die Industrie- und Handelskammern in Deutschland berieten 2024 fast 10.000 Inhaber, die ihr Unternehmen abgeben wollen — aber nur gut 4.000 Interessenten, die ein bestehendes Unternehmen weiterführen möchten (DIHK-Report Unternehmensnachfolge 2025, abgerufen am 23.09.2026).

Was ist eine Geschäftsübernahme?

Eine Geschäftsübernahme ist die Übernahme eines laufenden Geschäftsbetriebs durch einen neuen Inhaber, der Standort, Einrichtung, Kundenstamm und Belegschaft fortführt. Sie unterscheidet sich von der Neugründung durch den Kauf einer bestehenden Vergangenheit — und vom Unternehmenskauf im engeren Sinn durch die Größenordnung und den Fokus auf die Betriebsräume.

Rechtlich gibt es zwei Wege. Beim Kauf der Anteile (Share Deal) übernehmen Sie eine GmbH mit allem, was in ihr steckt. Beim Kauf der Gegenstände (Asset Deal) übernehmen Sie Einrichtung, Waren, Kundenstamm und Verträge einzeln — das ist bei kleinen Geschäften der Regelfall.

Dieser Beitrag behandelt die Standort-Ebene: Mietvertrag, Ablöse, Inventar, Personal und Haftung. Für Kauf und Prüfung größerer Betriebe steht die Beratung beim Unternehmenskauf: Share Deal, Asset Deal und Prüfung bereit.

Wie läuft eine Geschäftsübernahme ab?

Eine Geschäftsübernahme läuft in sieben Schritten ab, von der Suche bis zur Übergabe. Die Reihenfolge ist wichtiger als das Tempo: Wer den Mietvertrag erst nach dem Kaufpreis klärt, verhandelt in der falschen Reihenfolge.

Schritt	Was passiert	Worauf es ankommt
1. Suche	Börsen, Kammern, Steuerberater, direkte Ansprache	Suchprofil mit Branche, Region, Größe und Budget
2. Erstgespräch	Kennenlernen, Vertraulichkeit vereinbaren	Warum gibt der Inhaber ab? Alter, Gesundheit oder Zahlen?
3. Zahlen prüfen	Jahresabschlüsse der letzten drei Jahre, Umsatz je Monat, offene Posten	Wie viel Umsatz hängt an der Person des Inhabers?
4. Mietvertrag klären	Gespräch mit dem Vermieter, Restlaufzeit, Miethöhe, Zustimmung	Ohne gesicherten Standort ist jedes Geschäft nichts wert
5. Preis und Ablöse	Kaufpreis für den Betrieb, Ablöse für Einrichtung und Investitionen	Was genau wird bezahlt — und wofür?
6. Vertrag	Kaufvertrag mit Inventarliste, Übergabestichtag, Haftungsregeln	Anwalt und Steuerberater einbinden, keine Vorlage aus dem Internet
7. Übergabe	Einarbeitung, Kundeninformation, Übergabeprotokoll	Bleibt der Vorgänger einige Wochen erreichbar?

Die Dauer hängt am Standort und an der Finanzierung, nicht am Kaufvertrag. Rechnen Sie mit mehreren Monaten, wenn Vermieter und Bank erst in Schritt 4 und 5 ins Spiel kommen.

Der ausführliche Ablauf mit Prüfschritten für größere Übernahmen steht im Beitrag Unternehmenskauf: Ablauf und Prüfschritte.

Was übernehme ich mit — und was nicht?

Mit einer Geschäftsübernahme gehen Mitarbeiter und in Österreich auch der Mietvertrag kraft Gesetzes auf Sie über. Alles andere richtet sich nach dem Vertrag — und einiges geht gar nicht über.

Gegenstand	Deutschland	Österreich
Mietvertrag für die Geschäftsräume	Kein automatischer Eintritt. Der Erwerber wird nur mit Zustimmung des Vermieters Mieter; die Überlassung an Dritte ist ohne Erlaubnis nicht zulässig (§ 540 BGB).	Eintritt kraft Gesetzes bei Unternehmensveräußerung (§ 12a Abs. 1 MRG). Anzeigepflicht an den Vermieter; dieser darf binnen sechs Monaten auf den angemessenen Hauptmietzins anheben (§ 12a Abs. 2 MRG).
Mitarbeiter	Eintritt in alle bestehenden Arbeitsverhältnisse mit Rechten und Pflichten (§ 613a BGB). Kündigung wegen des Übergangs ist unwirksam.	Eintritt in alle bestehenden Arbeitsverhältnisse (§ 3 Abs. 1 AVRAG). Ausnahme: Sanierungsverfahren ohne Eigenverwaltung oder Konkurs (§ 3 Abs. 2 AVRAG).
Altverbindlichkeiten	Haftung bei Fortführung der bisherigen Firma (§ 25 HGB); Ausschluss nur wirksam, wenn eingetragen und bekanntgemacht oder mitgeteilt.	Übernahme der unternehmensbezogenen Rechtsverhältnisse bei Fortführung (§ 38 UGB); Haftung für bekannte oder erkennbare Schulden bis zur Höhe des übernommenen Vermögens (§ 1409 ABGB).
Gewerbeberechtigung	Nicht übertragbar. Der Übernehmer meldet das Gewerbe neu an.	Nicht übertragbar. Neue Gewerbeanmeldung, bei reglementierten Gewerben mit eigenem Befähigungsnachweis.
Inventar und Warenlager	Nur, was in der Inventarliste zum Kaufvertrag steht.	Nur, was in der Inventarliste zum Kaufvertrag steht.
Kundenstamm, Name, Telefonnummer, Domain	Vertragssache. Ohne ausdrückliche Regelung bleibt vieles beim Vorgänger.	Vertragssache. Ohne ausdrückliche Regelung bleibt vieles beim Vorgänger.

Quellen: gesetze-im-internet.de (§ 540 BGB, § 613a BGB, § 25 HGB) und Rechtsinformationssystem des Bundes RIS (§ 12a MRG, § 27 MRG, § 3 AVRAG, § 38 UGB, § 1409 ABGB), jeweils abgerufen am 23.09.2026. Dieser Beitrag ordnet ein und ersetzt keine Rechtsberatung.

Ein häufiger Irrtum in Deutschland: „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) schützt den Mieter beim Wechsel des Vermieters. Beim Wechsel des Mieters hilft die Vorschrift nicht. Wer ein Geschäft übernimmt, braucht die Zustimmung des Vermieters — vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag, nicht danach.

Die Mitarbeiter sind der zweite Punkt, der unabhängig vom Vertrag übergeht. Was der Übergang für Arbeitsverträge, Betriebsvereinbarungen und Widerspruchsrechte bedeutet, behandelt der Beitrag Betriebsübergang und Mitarbeiter.

Was ist eine Ablöse — und was darf sie kosten?

Eine Ablöse ist die Zahlung des Übernehmers für Investitionen, Einrichtung und Kundenstamm des Vorgängers — nicht für den Mietvertrag selbst. Sie ist in Österreich bei Lokalen und Ladengeschäften verbreitet und in Deutschland als „Abstand" bekannt.

In Österreich zieht § 27 MRG eine klare Grenze. Vereinbarungen, nach denen der neue Mieter ohne gleichwertige Gegenleistung etwas zu leisten hat, sind ungültig und verboten (§ 27 Abs. 1 MRG, RIS, abgerufen am 23.09.2026).

Erlaubt ist der Ersatz nachweisbarer Investitionen: Einbauten, Küche, Lüftung, Ladenbau, soweit sie noch Wert haben.

Eine „verbotene Ablöse" liegt vor, wenn Geld nur dafür fließt, dass der frühere Mieter das Objekt räumt. Solche Zahlungen können zurückgefordert werden. Lassen Sie sich deshalb jede Ablöse mit Rechnungen und Restwerten belegen.

In Deutschland gibt es keine Entsprechung zu § 27 MRG. Die Ablöse für Einrichtung und Kundenstamm ist Vertragssache zwischen Vorgänger und Übernehmer; die Grenze bildet die Sittenwidrigkeit.

Was eine Ablöse wert ist, sagt keine Formel. Drei Fragen helfen bei der Einordnung:

• Welche Einbauten sind tatsächlich noch nutzbar — und welche würden Sie ohnehin erneuern?
• Wie viel des Umsatzes bleibt, wenn der Vorgänger und seine Stammkunden gehen?
• Wie lange läuft der Mietvertrag noch, und zu welchen Konditionen?

Wie viel ist das Geschäft wert?

Der Wert eines Geschäfts hängt an vier Größen: der Ertragslage der letzten drei Jahre, der Abhängigkeit vom Inhaber, den Mietkonditionen und dem Investitionsstau. Die Einrichtung ist meist weniger wert, als sie einmal gekostet hat.

Der Preisanspruch der Vorgänger ist oft der erste Streitpunkt. 36 Prozent der beratenen Alt-Inhaber fordern laut den IHKs einen überhöhten Kaufpreis; 28 Prozent fällt es schwer, emotional loszulassen (DIHK-Report Unternehmensnachfolge 2025, abgerufen am 23.09.2026). Beides hängt häufig zusammen.

Auf der anderen Seite unterschätzen 38 Prozent der Übernahmeinteressierten laut derselben Erhebung die Anforderungen — sie gehen von einer „Gründung im gemachten Nest" aus. Wer beide Zahlen kennt, verhandelt nüchterner.

Eine erste Größenordnung liefert der Multiplikator auf das bereinigte Ergebnis. Sie können den Unternehmenswert online berechnen, bevor Sie über die Ablöse sprechen — als Orientierung, nicht als Preisaussage.

Wie finanziere ich eine Geschäftsübernahme?

Fast vier von zehn Übernahmeinteressierten berichten den IHKs von Finanzierungsproblemen (DIHK-Report Unternehmensnachfolge 2025, abgerufen am 23.09.2026). Die Lösung ist selten eine einzige Quelle, sondern ein Baukasten.

• Eigenmittel. Banken erwarten einen erkennbaren Eigenanteil. Eine feste Quote gibt es nicht.
• Bankkredit. Er wird aus dem laufenden Ergebnis des übernommenen Geschäfts bedient — die Bank prüft deshalb die Zahlen des Vorgängers, nicht Ihre Pläne.
• Bürgschaft. Mit Bürgschaftsbanken machen Übergeber und Übernehmer laut DIHK weiterhin gute Erfahrungen; 31 Prozent der IHKs berichten hier von Verbesserungen.
• Verkäuferdarlehen. Der Vorgänger stundet einen Teil des Preises. Das entlastet Ihre Finanzierung und hält ihn an einer geordneten Übergabe interessiert.

Klären Sie die Finanzierung, bevor Sie einen Preis nennen. Ein Angebot, das später an der Bank scheitert, kostet Sie den Zugang zum Verkäufer.

Die Bausteine für Österreich — aws-Garantie, Neugründungs-Förderungsgesetz, Verkäuferdarlehen — behandelt der Beitrag Unternehmenskauf finanzieren.

Wo finde ich Geschäfte zur Übernahme?

Geschäfte zur Übernahme finden Sie über öffentliche Börsen, über Kammern und Steuerberater — und über die direkte Ansprache von Inhabern, die noch nicht inserieren. Der letzte Weg ist der aufwendigste und führt regelmäßig zu den besseren Objekten.

Weg	Für wen	Hinweis
nexxt-change	Deutschland, alle Branchen	Börse der IHKs und Partner; laut DIHK seit 2006 Vermittlungen für mehr als 21.000 Unternehmen angestoßen
WKO-Nachfolgebörse	Österreich, alle Branchen	Börse der Wirtschaftskammer, kostenlos
Nachfolgebörse für Österreich mit persönlich begleiteten Übernahmeangeboten	Österreich, Inhaber mit Nachfolgethema	Anonym inserierbar, persönlich begleitet durch IGCP
Kammern, Steuerberater, Banken	DACH	Wissen oft vor der Inserierung, wer abgeben will
Direkte Ansprache	DACH	Kein Bieterwettbewerb, aber Vorarbeit nötig

Rein rechnerisch kommen in der IHK-Beratung auf jeden Übernahmeinteressierten mehr als zwei abgabewillige Unternehmen. 5.620 Unternehmen stand 2024 kein potenzieller Nachfolgekandidat gegenüber — ein historisches Hoch (DIHK-Report Unternehmensnachfolge 2025, abgerufen am 23.09.2026).

Für Übernehmer heißt das: Das Angebot ist da. Die Schwierigkeit liegt im Passen von Branche, Preis, Finanzierung und Chemie — nicht in der Zahl der Inserate. Wie Sie ein Inserat richtig lesen, steht im Beitrag Nachfolger gesucht.

Was in Österreich anders ist

Die Prüflogik ist dieselbe, der Rechtsrahmen nicht. Fünf Punkte unterscheiden eine Geschäftsübernahme in Österreich von einer in Deutschland:

1. Mietvertrag: Eintritt kraft Gesetzes nach § 12a MRG, mit Anhebungsrecht des Vermieters binnen sechs Monaten nach Anzeige.
2. Ablöse: Verbot von Zahlungen ohne gleichwertige Gegenleistung nach § 27 MRG.
3. Mitarbeiter: Eintritt nach § 3 AVRAG statt § 613a BGB.
4. Haftung: § 38 UGB und § 1409 ABGB statt § 25 HGB.
5. Gewerbe: Neue Anmeldung nach der Gewerbeordnung; bei reglementierten Gewerben ist der Befähigungsnachweis an die Person gebunden.

Die Abgeberperspektive für Österreich behandelt der Beitrag Betriebsübergabe; den Weg „übernehmen statt gründen" der Beitrag Betriebsnachfolge.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Geschäftsübernahme und Neugründung?

Bei der Geschäftsübernahme starten Sie mit Standort, Kundenstamm, Einrichtung und Personal — und zahlen dafür Kaufpreis und gegebenenfalls Ablöse. Bei der Neugründung beginnen Sie bei null, ohne Altlasten und ohne Umsatz. Die Übernahme lohnt sich dort, wo das Geschäft ohne den bisherigen Inhaber funktioniert und der Kapitaldienst aus dem Ergebnis tragbar ist.

Übernehme ich den Mietvertrag automatisch?

In Österreich ja: Bei der Veräußerung des Unternehmens tritt der Erwerber nach § 12a MRG in den Hauptmietvertrag ein; der Vermieter darf den Mietzins binnen sechs Monaten auf das angemessene Niveau anheben. In Deutschland nein: Der Erwerber wird nur mit Zustimmung des Vermieters Mieter. Klären Sie das vor dem Kaufvertrag.

Was ist eine Ablöse — und was ist eine verbotene Ablöse?

Eine Ablöse ist die Zahlung für Einrichtung, Investitionen und Kundenstamm des Vorgängers. Verboten ist in Österreich nach § 27 MRG jede Zahlung, der keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht — etwa Geld dafür, dass der frühere Mieter das Objekt räumt. Solche Beträge können zurückgefordert werden.

Muss ich die Mitarbeiter übernehmen?

Ja. In Deutschland treten Sie nach § 613a BGB in alle bestehenden Arbeitsverhältnisse ein, in Österreich nach § 3 AVRAG. Eine Kündigung wegen des Übergangs ist unwirksam; Kündigungen aus anderen Gründen bleiben nach den allgemeinen Regeln möglich.

Hafte ich für Schulden des Vorgängers?

Das hängt von der Struktur ab. Beim Kauf der GmbH-Anteile bleiben alle Verbindlichkeiten im Unternehmen. Beim Kauf der Gegenstände greifen gesetzliche Haftungstatbestände: in Deutschland § 25 HGB bei Fortführung der Firma, in Österreich § 38 UGB und § 1409 ABGB.

Ein Haftungsausschluss wirkt gegenüber Gläubigern nur, wenn er eingetragen, bekanntgemacht oder mitgeteilt wurde.

Wo finde ich Geschäfte, die zur Übernahme stehen?

In Deutschland über nexxt-change, in Österreich über die WKO-Nachfolgebörse und die Nachfolgebörse von IGCP — dazu über Kammern, Steuerberater und die direkte Ansprache. Laut DIHK kommen in der IHK-Beratung auf jeden Interessierten rechnerisch mehr als zwei abgabewillige Unternehmen.

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