Wer „Hotel verkaufen" sucht, meint zwei sehr verschiedene Dinge: die Immobilie oder den Betrieb. Diese Unterscheidung entscheidet über Käuferkreis, Bewertung und Prozess — und sie wird in der Branche häufiger verwechselt als irgendwo sonst. Diese Seite ordnet ein, wie Betriebsverkäufe in Hotellerie und Gastronomie funktionieren, was realistisch bezahlt wird und worauf Käufer achten. Für Betriebe in Tourismusregionen Österreichs gilt dabei: Die Nachfrage nach eingeführten Häusern mit Stammgästen ist stabil — knapp sind Betreiber, nicht Interessenten.
Beim Immobilienverkauf zählt der Ertragswert der Liegenschaft; Käufer sind Investoren und Projektentwickler. Beim Betriebsverkauf zählt die nachhaltige Ertragskraft des laufenden Geschäfts; Käufer sind Betreiber, Gruppen und Pächter. Dazwischen liegen Mischformen: Verkauf des Betriebs mit langfristigem Pachtvertrag, Verkauf von Betrieb samt Immobilie an einen Betreiber, oder Sale-and-Lease-Back. Welche Variante wirtschaftlich die beste ist, hängt von Immobilienwert, Ertragslage und Ihren persönlichen Zielen ab — und gehört an den Anfang jedes Prozesses, nicht ans Ende.
Zur Orientierung die KMU-Marktdaten von NIMBO (Stand Juni 2026) für die Gastronomie:
Wichtig: Diese Multiples gelten für den Betrieb ohne Immobilie. Gehört die Liegenschaft dazu, wird sie separat bewertet — meist ist sie der größere Wertblock. Über das obere oder untere Ende der Betriebsbewertung entscheiden:
Eine seriöse Unternehmensbewertung ersetzt diese Orientierungswerte nicht — sie ergibt sich aus Zahlen, Immobiliensituation und Käufersituation im Einzelfall.
Im Zentrum stehen die bereinigten Ergebnisse (private Entnahmen, Familienlöhne, Eigenverbrauch werden normalisiert), die Auslastungs- und Umsatzstruktur über die Saisonen, der Buchungsmix und die Bewertungslage auf den Plattformen. Dazu kommen Personalstruktur und Dienstverhältnisse, der bauliche Zustand samt Betriebsanlagengenehmigung, Brandschutz- und Hygieneauflagen sowie bei Pachtbetrieben der Pachtvertrag im Detail. In Österreich zusätzlich relevant: die Gewerbeberechtigung für das Gastgewerbe — wie im Handwerk über einen gewerberechtlichen Geschäftsführer lösbar.
Wir arbeiten seit über 20 Jahren unabhängig als M&A-Beratung, haben mehr als 100 Transaktionen begleitet und sind an keine Bank und keine Beteiligungsgesellschaft angebunden. Gerade in der Hotellerie zählt Diskretion doppelt — vorzeitige Gerüchte verunsichern Stammgäste und Personal gleichermaßen.
Ein Verkaufsprozess wird am Markt üblicherweise mit 6–12 Monaten angesetzt; unsere Regelmarke sind 3–6 Monate — sauber geführt, sodass Gäste, Team und Mitbewerber erst dann erfahren, wenn Sie es entscheiden.
Betreibergesellschaften sind meist GmbHs; Pacht- und Konzessionsfragen sprechen für den Share Deal — siehe GmbH verkaufen.
Wenn Sie eine Nachfolgelösung für Ihr Hotel oder Ihren Gastronomiebetrieb ausloten möchten, führen wir das Erstgespräch vertraulich und unverbindlich.