Immobilienertragsteuer ab 2027: Betriebsliegenschaft verkaufen und was sich für Altvermögen ändert

In Österreich steigt die Immobilienertragsteuer für Altvermögen bei Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026: Die pauschalen Anschaffungskosten sinken von 86 auf 80 Prozent des Verkaufserlöses, die effektive Steuer steigt damit von 4,2 auf 6 Prozent. Bei umgewidmeten Grundstücken sinkt die Pauschale von 40 auf 30 Prozent, die effektive Steuer steigt von 18 auf 21 Prozent. Bei einem Verkaufserlös von einer Million Euro sind das 18.000 Euro mehr, bei Umwidmung 30.000 Euro. Für Liegenschaften in einer GmbH ändert sich nichts.

Wer ein Unternehmen verkaufen will, zu dem eine Betriebsliegenschaft gehört, sollte die Immobilie getrennt betrachten: Sie folgt anderen Steuerregeln als die Anteile. Dieser Beitrag zeigt die Änderung, rechnet Beispiele durch und benennt, was nicht belegt ist. Stand 08.10.2026; Einordnung, keine Steuerberatung.

Was wurde beschlossen?

Das Budgetbegleitgesetz 2027-2028 ändert die Pauschalen in § 30 Abs. 4 EStG. Es ist am 29.07.2026 im Bundesgesetzblatt kundgemacht worden (BGBl. I Nr. 62/2026, Artikel 25).

Punkt	Bisher	Neu
Altvermögen, pauschale Anschaffungskosten (§ 30 Abs. 4 Z 2 EStG)	86 % des Veräußerungserlöses	80 %
Effektive Steuer (Satz 30 %)	4,2 %	6,0 %
Altvermögen mit Umwidmung nach dem 31.12.1987 (§ 30 Abs. 4 Z 1 EStG)	40 %	30 %
Effektive Steuer (Satz 30 %)	18 %	21 %
Steuersatz	30 %	unverändert 30 %
Anwendung	–	auf Grundstücksveräußerungen nach dem 31.12.2026

Als Altvermögen gelten Grundstücke, die am 31.03.2012 nicht mehr steuerverfangen waren; praktisch sind das Anschaffungen vor dem 31.03.2002. Der Gesetzestext knüpft an die „Grundstücksveräußerung“ an. Die Beraterhäuser (EY, Grant Thornton und andere) legen das einheitlich so aus, dass das Verpflichtungsgeschäft zählt, also der bindende Kaufvertrag und nicht Zahlung oder Grundbucheintragung. Das ist Auslegung, keine ausdrückliche Gesetzesnorm.

Ein Vertrag, der am 29.12.2026 abgeschlossen wird, unterliegt nach dieser Auslegung noch den alten Sätzen, auch wenn der Kaufpreis erst im Jänner fließt. Das gilt nicht für ein Anbot, das erst im Jänner angenommen wird.

Wen trifft das bei einem Unternehmensverkauf?

Alle, die eine Liegenschaft als natürliche Person halten oder im Betriebsvermögen eines Einzelunternehmens oder einer Personengesellschaft führen.

Eigentümer	Wie besteuert	Wirkung der Änderung
Privatperson (Liegenschaft wird an die GmbH vermietet)	ImmoESt 30 %	direkt betroffen
Einzelunternehmer, Personengesellschaft (Betriebsvermögen)	ImmoESt 30 % auf den Grund-und-Boden-Anteil	nach unserem Verständnis betroffen (siehe unten)
GmbH	Körperschaftsteuer 23 %	nicht betroffen

Bei Betriebsliegenschaften natürlicher Personen gilt die Pauschale nach der Darstellung der Wirtschaftskammer (Stand vor der Reform) auch im betrieblichen Bereich bei Grund und Boden. Weil dieselbe Norm geändert wurde, liegt eine Anwendung der neuen Sätze nahe. Eine ausdrückliche Bestätigung in der Beraterliteratur nach der Reform haben wir nicht gefunden. Das ist mit dem Steuerberater zu klären. Gebäude im Betriebsvermögen sind dagegen schon vor 2012 steuerverfangen: Die Steuer bemisst sich nach Erlös abzüglich Restbuchwert, die Pauschale betrifft sie nicht.

Typisch ist die private Liegenschaft, auf der die GmbH ihren Betrieb führt und die an den Käufer vermietet oder mitverkauft werden soll. Bei einem Anteilsverkauf bleibt sie oft beim Inhaber; dann zählt die Änderung nur, wenn er sie später verkauft.

Was kostet das in Euro?

Bei einer Million Euro Verkaufserlös sind es zwischen 18.000 und 30.000 Euro mehr, bei der GmbH null. Die Annahmen: Altvermögen (Anschaffung vor dem 31.03.2002), Vertrag nach dem 31.12.2026, keine Befreiung, keine Regelbesteuerungsoption, Steuersatz 30 Prozent, ohne Umwidmungszuschlag.

Fall	Bisher	Neu	Mehrbelastung
Privatperson, keine Umwidmung	Basis 14 % = 140.000 Euro, Steuer 42.000 Euro	Basis 20 % = 200.000 Euro, Steuer 60.000 Euro	18.000 Euro
Privatperson, Umwidmung nach 31.12.1987	Basis 60 % = 600.000 Euro, Steuer 180.000 Euro	Basis 70 % = 700.000 Euro, Steuer 210.000 Euro	30.000 Euro
Einzelunternehmer, Betriebsvermögen: 400.000 Euro Grund und Boden, 600.000 Euro Gebäude (Restbuchwert 250.000 Euro)	Grund und Boden 16.800 Euro, Gebäude 105.000 Euro, zusammen 121.800 Euro	Grund und Boden 24.000 Euro, Gebäude 105.000 Euro, zusammen 129.000 Euro	7.200 Euro
GmbH, Buchwert 300.000 Euro	Gewinn 700.000 Euro, Körperschaftsteuer 23 %: 161.000 Euro	unverändert 161.000 Euro	0 Euro

Bei Umwidmung nach dem 31.12.2024 kommt der Umwidmungszuschlag von 30 Prozent aus dem Budgetbegleitgesetz 2025 hinzu: Dann steigt die effektive Belastung von 23,4 auf 27,3 Prozent, im Beispiel von 234.000 auf 273.000 Euro (Mehrbelastung 39.000 Euro). Beim Einzelunternehmer betrifft die Änderung nur den Grund-und-Boden-Anteil. Die Anwendung der neuen Pauschale im Betriebsvermögen ist, wie oben, nicht ausdrücklich bestätigt. Bei der GmbH greift ab Wirtschaftsjahren nach dem 31.12.2027 die Körperschaftsteuer von 24 Prozent auf Einkommensteile über einer Million Euro; ein Verrechnungskonto kann ab 2027 eine eigene Steuerfolge auslösen, siehe Verrechnungskonto GmbH ab 2027.

Was ändert sich nicht?

Der Steuersatz, die Befreiungen und, soweit wir das geprüft haben, das Verfahren. Nach Darstellung von Beraterbeiträgen bleiben die Hauptwohnsitz- und die Herstellerbefreiung unverändert. Die Immobilienertragsteuer wird vom Parteienvertreter, in der Regel dem Notar oder Rechtsanwalt, berechnet und abgeführt; nach Angabe der Wirtschaftskammer bis zum 15. des zweitfolgenden Monats. Eine Änderung des Hälftesteuersatzes bei Betriebsveräußerungen haben wir nicht gefunden.

Nicht abschließend geprüft haben wir Übergangsregeln und Sonderfälle. Klären Sie Einzelfragen mit Ihrem Steuerberater.

Wie hängt das mit dem Unternehmensverkauf zusammen?

Die Liegenschaft ist ein eigener Verhandlungsgegenstand. Käufer wollen sie oft mitkaufen oder langfristig mieten. Drei Konstellationen sind üblich:

• Verkauf der GmbH-Anteile, Liegenschaft bleibt privat. Der Käufer mietet. Die Immobilienertragsteuer entsteht nicht; der Mietvertrag ist ein Werttreiber und wird in der Due Diligence geprüft.
• Verkauf von Anteilen und Liegenschaft gemeinsam. Die Änderung zählt für den Liegenschaftsteil, sofern der Vertrag nach dem 31.12.2026 geschlossen wird. Der Kaufpreis ist aufzuteilen; die Aufteilung muss fremdüblich sein.
• Asset Deal. Bei Einzelunternehmen und Personengesellschaften fällt ImmoESt auf den Grund-und-Boden-Anteil an, daneben die Einkommensteuer auf den übrigen Gewinn. Die Mechanik zeigt der Beitrag zum Asset Deal in Österreich.

Was beim Verkauf einer österreichischen GmbH insgesamt steuerlich bleibt, steht im Beitrag Steuern beim Firmenverkauf.

Lohnt sich ein Vorziehen auf 2026?

Für eine einzelne Liegenschaft kann ein Vertrag bis Jahresende möglich sein, für ein Unternehmen als Ganzes ist das kaum realistisch. Unsere Einschätzung: Wer ohnehin eine Liegenschaft verkaufen will und einen Käufer hat, kann den Vertragsabschluss noch in 2026 erwägen. Der Steuervorteil liegt bei Altvermögen ohne Umwidmung bei 1,8 Prozent des Erlöses. Ein Verkauf unter Zeitdruck kostet leicht mehr, als er spart: Preis, Verhandlungsposition und Gewährleistung leiden zuerst. Bei einem Unternehmensverkauf, der heute beginnt, ist ein Vertragsabschluss bis zum 31.12.2026 kaum erreichbar.

Häufige Fragen

Ab wann gelten die neuen Sätze?

Für Grundstücksveräußerungen nach dem 31.12.2026. Nach Auslegung der Berater entscheidet das Verpflichtungsgeschäft, also der Abschluss des Kaufvertrags.

Was ist Altvermögen?

Grundstücke, die am 31.03.2012 nicht mehr steuerverfangen waren. Praktisch heißt das: Anschaffung vor dem 31.03.2002. Für sie gelten pauschale Anschaffungskosten statt der tatsächlichen.

Wie hoch ist die Steuer künftig?

Bei Altvermögen ohne Umwidmung effektiv 6 Prozent des Verkaufserlöses (bisher 4,2 Prozent). Bei Umwidmung nach dem 31.12.1987 effektiv 21 Prozent (bisher 18 Prozent).

Gilt die Änderung für Liegenschaften in einer GmbH?

Nein. Eine GmbH versteuert den Gewinn mit der Körperschaftsteuer. Die Pauschale für Altvermögen betrifft natürliche Personen.

Gilt sie für Betriebsliegenschaften von Einzelunternehmern?

Nach unserem Verständnis ja, für den Grund-und-Boden-Anteil. Eine ausdrückliche Bestätigung nach der Reform haben wir in der Beraterliteratur nicht gefunden. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.

Ändert sich der Hälftesteuersatz bei Betriebsveräußerungen?

Eine Änderung haben wir nicht gefunden. Das Budgetbegleitgesetz berührt § 24 EStG nach unserer Prüfung nicht.

Quellen: Budgetbegleitgesetz 2027-2028, BGBl. I Nr. 62/2026, Artikel 25 (ris.bka.gv.at); EY Österreich, Regierungsvorlage zum Budgetbegleitgesetz 2027-2028 (11.06.2026); Grant Thornton Austria, Budgetbegleitgesetz 2027/2028: Das ändert sich steuerlich (05.08.2026); KPMG Österreich, Tax Flash 4/2026 (10.06.2026) und Tax News KMU (21.07.2026); Deloitte Österreich, Budgetbegleitgesetz 2027-2028: Highlights (12.06.2026); Brandauer Rechtsanwälte (10.06.2026); Wirtschaftskammer Österreich, Besteuerung betrieblicher Immobilienverkäufe (Stand 01.05.2026). Berechnungen: eigene Berechnung. Stand: 08.10.2026. Einordnung, keine Rechts- oder Steuerberatung.

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